思明城建集團深入試點小區組織開展“洗臉行動”，有效營造美麗、美好的居住環境。（市建設局 供圖）
住宅小區是城市的細胞。當文明風尚滌蕩城市大街小巷，全域蝶變或許就是從一個小區、一個樓道開始。
聚焦群眾急難愁盼，打通基層治理“最后一公里”，市建設局創新推出“大物業”管理模式，著力破解“無物業”小區管理難題。
這是一次探索，將推動黨建引領下無物業小區逐步實現從“社區管”到“居民自管”再到“有物業管”的發展新路徑，不斷提升城市基層治理體系和治理能力現代化水平；這也是一次破題，試圖解決無物業小區居民自治意識弱、購買服務意識低、管理“臟亂差”等問題，構建小區長效管理機制，不斷滿足人民群眾對高品質生活新期待，為爭創全國文明典范城市貢獻力量。
“一盤棋”“一張圖”全域治理
推動管理全覆蓋
近年來，改造提升讓許多老舊小區舊貌換新顏。但同時，小區管理“后半篇文章”的重要性也逐漸凸顯。“硬件”提升，“軟件”如何跟上，以確保改造成效不“返舊”？今年市建設局創新探索“大物業”管理模式，為廈門市推進城市精細化管理、社區治理探出了一條新路。
“打破邊界壁壘，以‘全域治理’理念為基層治理提質增效。”市建設局物業管理處負責人介紹，通過將無物業小區、獨棟房屋、公共建筑等進行整合，并延伸公共市政服務，將周邊市政道路、街區合并規整，形成“大物業”管理范圍。再以“一盤棋”和“一張圖”的全域治理理念，推動小區實現全覆蓋有效管理。
“大物業”管理具體如何實現？市建設局提出了三種模式，供運營企業根據廈門市不同區域、不同小區分類施策——可采用將政府的市政物業管養、購買服務等資源與“大物業”片區的無物業小區管理捆綁打包的物業“肥瘦搭配”模式；或是將整個片區當做一個“大物業”來運營的“城市管理運營”模式；又或是結合老舊小區改造、城市更新等工作，進行“投建管”一體化模式。
思明區湖里區先行試點 打造“城市管家”
目前，思明區、湖里區已先行試點“大物業”管理模式。其中思明區委托思明城市資源經營管理有限公司（以下簡稱“思明城資”）對鼓浪嶼開展“城市管理運營”模式，湖里區委托愿景集團對東渡片區實施“投建管運”一體化模式。
●全島整合運營 居民生活更有幸福感
“呼叫，在大德記浴場附近沙灘發現垃圾，請立即清理。”昨日，在思明城資的智慧運營調度中心，定時起飛的無人機巡查發現沙灘上的垃圾，后臺立即派單給附近網格的工作人員，垃圾被及時清除。
類似的場景，每天都在鼓浪嶼上演。近年來，思明區委區政府及鼓浪嶼管委會借力思明城資，創新采用“全域智能運營”模式，對鼓浪嶼的城市公共空間、公共資源及公共項目實行全流程“管理+服務+運營”，最終形成政府主導、企業運作、社會廣泛參與的新型城市治理生態圈。
值得一提的是，運營企業將老舊小區的物業管理與“大物業”片區資源捆綁打包，并輔之以增值服務，提升居民宜居水平。如思明城資在鼓浪嶼龍頭社區的指導推動下，解決了龍頭商院小區環衛清掃、垃圾轉運、綠化修剪等歷史遺留問題，并為居民有償提供家政、維修等增值服務，深得民心，小區居民依法決議引入其進駐管理。“垃圾及時清理，園林花草常綠常新，樓道燈不亮也能立刻維修……專業機構入駐后，我們生活越來越有幸福感。” 龍頭商院小區居民何先生如是說。
●一本大賬統籌 推動片區“自我造血”
在湖里區，東渡片區的居民們也期待著即將發生的變化。
今年9月，愿景集團正式中標湖里區東渡片區城市更新項目。這是廈門市第一個EPC+O項目，即政府通過公開招標合伙人的方式，引入社會資本全周期參與片區及老舊小區的改造、管理及運營。社會資本通過施工利潤、停車位的運營等收益，平衡自有資金投入及物業管理缺口，通過“一本大賬統籌”，實現片區的自我造血及長效運營。
“我們將采取‘投建管運’一體化模式，全周期推動片區的前期改造、后期管理。”愿景集團福建區域副總經理陳小勤介紹，東渡片區更新有完整社區更新及老舊小區改造兩部分，涉及4個社區、25個“無物業”老舊小區。項目想達到的最終效果，一方面是實現專業化管理從無到有，從社區秩序維護、環境整治、設施維修、社區安全管理等方面，對社區進行專業化的物業服務。另一方面，通過社區居民活動、日常關懷服務等舉措，強化居民的黏度，構建守望相助的鄰里文化。
此外，在片區更新上也將充分結合居民的建議與愿景，推動品質提檔升級。例如通過挖掘低效利用的空間，由社會資本進行投資打造社區小食堂、日間照顧中心、托育中心等，補足片區功能短板；為現有基礎設施重新“賦能”，如對現狀已較為老舊的金鼎菜市場進行改造，重新進行業態規劃及招商，更好服務周邊居民。
“大物業”試用期間暫不收費
讓居民“先嘗后買”
位于梧村街道的橡膠新村中，一份公示文件正在引發居民廣泛討論——思明城建集團的全屬子公司思明市政事業發展有限公司（以下簡稱“市政事業公司”），將正式進駐開展物業服務，解決小區“無物業”的管理困境。特別的是，公示中提到將給小區居民一個月的免費試用期。試用期結束，居民根據滿意度再來選擇是否進行接下來的付費委托。
推動“大物業”管理模式落地，離不開居民的理解和支持，分步推動。因此，市建設局鼓勵“大物業”管理單位在試行期間，采取“先嘗后買、共建共治、長效管理”的方式，對無物業管理小區“只服務、不收費”，讓居民感受到物業服務為生活帶來的改善作用。
“居民滿意再委托，這是一次新的嘗試，也是對我們工作的鞭策。”市政事業公司副總經理郭陽說，試用期開始，物業服務工作也就正式開始了。他們將主要開展三項行動——亮燈行動，對老舊小區內樓道、公共空間的缺失燈具進行維修補足；清風行動，實施全小區的刷洗清掃及綠化提升；品質提升行動，聚焦居民實際需求，設置晾曬區、電動車充電區域等。
試用期結束后，居民如果同意付費委托，前三年的物業費也很低廉，廈門市將以政府補貼的形式，按照“小區公共收益補一點、居民再出資一點”的方式，逐步培養居民“花錢買服務”意識。三年推進期結束后，業主再共同表決，是否同意管理單位以符合市場行情的物業服務標準收費。市建設局物業管理處負責人提到，之所以設置試用期、推進期，除了考慮到要切實提高居民的接受度外，也在考驗管理單位的服務水平。
值得一提的是，為指導和督促“大物業”管理單位不斷提升服務水平，市建設局還提出探索由街（鎮）等相關業務主管部門建立考核機制，綜合“大物業”管理片區的管理實際和服務難度，結合物業服務收費率、居民滿意度、小區文明創建、星級評定等情況制訂相應考核標準。考核結果與政府以獎代補金額、企業和項目經理信用評價、評優評先等掛鉤。（廈門文明網 廈門日報記者 袁舒琪）
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